Je tiens à remercier les éditions Maxima pour l’opportunité de ce partenariat.

« Après quatre ans d’investissement très progressifs, sans apport personnel ni aide particulière, je peux enfin profiter de la vie sans me soucier du lendemain. Pourquoi pas vous ? »

J’ai une question pour commencer poliment cette critique de livre : combien de fois avez-vous lu ce genre d’introduction alléchante à l’arrière d’un livre ? Je dois dire que je ne sais même plus parce que j’ai arrêté de compter quand j’ai dépassé la cinquantaine.

J’ai vu pour la première fois le livre d’Elise Franck il y a pas mal d’années et après avoir lu la promesse de la quatrième de couverture, j’avais gentiment reposé le livre en me disant à moi-même : mais bien sûr ma grande… si c’était aussi facile de devenir rentier tout le monde aurait déjà sauté sur l’occasion…

Ce n’est que des années plus tard, plusieurs dizaines de lectures plus tard, un livre que j’ai écrit moi-même sur l’entrepreneuriat et quelques années à mûrir le sujet de l’investissement et ses variantes que l’occasion m’a été donnée de lire le livre de cette jeune femme. Je n’ai aujourd’hui qu’une chose à dire : je me mettrai bien quelques baffes !

Riche… ou indépendant financièrement ?

Je n’ai découvert le concept d’indépendance financière que récemment notamment grâce à la lecture de divers blogs sur le sujet. J’ai mis un temps fou à m’apercevoir qu’en matière de richesse aussi on peut vivre dans le gris. Pour moi (et pour pas mal de lecteurs j’imagine) soit vous êtes riche, soit vous êtes pauvre. Ce qu’Elise propose c’est une méthode pour couper le cordon ombilical qui vous lie à votre mère-patronne. Et c’est exactement ce qu’on a besoin de lire en période de crise !

Cela ne fait pas longtemps que je suis rentré en France et l’atmosphère est quelque peu toxique… non je ne parle pas de Fukushima. Ici tout le monde vous regarde bizarrement lorsque vous parlez de vos objectifs de vie.  Et au risque de passer pour un fou furieux, voici justement mes objectifs :

Est-ce vraiment trop demandé ? C’est justement l’auteur qui raconte que les premières fois où elle a parlé de son projet de devenir rentière en 4 ans aux banquiers, ces derniers lui ont quasiment ri au nez. Elle a dû finalement se résigner à ne plus en parler de prime abord et plutôt la jouer au coup par coup. Un investissement après l’autre.

J’ai une question messieurs les banquiers-salariés : est-ce un rire jaune que je vois désormais sur vos visages ?

Mais justement si c’est la banque qui paie le bien, comment s’enrichir en 4 ans ?

Lorsqu’on ne s’intéresse pas vraiment à un domaine, il est très facile de tomber dans les clichés mille fois entendus. L’un des clichés en question (et que je partageais) est le suivant : que j’achète ma résidence principale ou un investissement locatif par l’intermédiaire d’un crédit… jusqu’à la fin du crédit c’est ma banque qui en est propriétaire – pas moi !

Elise détruit ce premier préjugé en montrant qu’il est possible de défier ce schéma si l’on s’en tient à un plan d’investissement préétabli. Elle propose d’ailleurs son propre exemple, un modèle simple qu’au final n’importe quel particulier peut suivre :

  • 1èr achat pour de la location
  • 2ème achat pour de la location
  • 3ème achat pour de la revente immédiate

L’auteur explique que ce schéma lui à permis de garder sa capacité d’emprunt et en même temps de faire une jolie plus-value de 45 000 euros brut.

Des chiffres, Elise Franck n’en est pas avare. En lisant on sent une grande honnêteté chez cette personne. Elle ne cherche pas à cacher ses secrets ni à gonfler quoi que ce soit. Bref on apprend vraiment en lisant ce livre.

Puisqu’Elise ne cache rien, quelle est l’originalité de sa méthode ?

Voici comment elle résume elle-même sa manière de faire : au final les étapes sont simples et reproductibles par tout un chacun… encore faut-il avoir son talent et son expérience :

  1. Repérer des biens à bas prix et en augmenter la valeur grâce au HomeStaging
  2. Emprunter à la banque tout en veillant à votre capacité d’emprunt
  3. Trouver des entreprises en bâtiments efficaces et compétitives
  4. Acheter et Revendre vite pour les plus-values et aussi conserver sa capacité d’emprunt
  5. Utiliser les plus-values pour acheter sans emprunt
  6. Louer en meublé afin d’avoir des loyers supérieurs aux échéances bancaires.
  7. Diversifier ses investissements (habitation, local commercial, parkings)

Comme vous pouvez le voir, tout est simple mais ce n’est pas pour autant que c’en est facile. Je rajouterai que l’auteur conseil à plusieurs reprises de ne pas se précipiter pour les échéances dues à la banque et au contraire d’essayer d’échelonner sur un maximum d’années pour réduire leurs montants. C’est un conseil qui fait sens puisque par définition un bien immobilier loué est payé par les locataires, pas les propriétaires (dans l’idéal).

Avec tout ça est-ce que la rentabilité est vraiment au rendez-vous ?

Lorsqu’on achète un bien immobilier en tant que particulier, deux cas de figure peuvent se présenter :

  1. On achète ce bien dans l’idée de faire du locatif
  2. On l’achète pour en faire sa résidence principale et y mettre sa petite famille

Si vous achetez un bien pour en faire votre résidence principale, sachez que votre capacité d’emprunt sera presque nulle après l’achat dudit bien. C’est une évidence puisque vous devenez automatiquement celui qui doit le loyer à la banque. Il fallait quand même le repréciser.

Certaines personnes cependant achètent un bien pour en faire leur résidence principale mais décident de revendre en peu de temps. Le but ici est de faire une plus-value maximum étant donné que cette dernière n’est pas soumise à taxation vu que c’est votre seule résidence.

Le problème avec ce système est qu’il ne marche que si on n’a pas beaucoup à déménager chaque fois… ou qu’on adore se casser le dos dans des escaliers en colimaçon de m… (C’est du vécu). Je ne parlerai même pas du fait qu’après quelques opérations de ce type, ça m’étonnerait fortement que les impôts ne vous tombent pas dessus.

Si vous achetez pour louer c’est différent. Si votre affaire est rondement mené est que les loyers couvrent les échéances, votre capacité d’emprunt restera « presque » inchangée. Pourquoi presque ? Parce que les banquiers ne tiennent compte que de 70% de vos revenus fonciers dans le calcul qui leur sert à établir votre capacité d’emprunt.

Sachez que vous serez aussi imposé à hauteur de 27% sur vos revenus fonciers en tant que loueur particulier. C’est ce qui fait dire à Elise qu’un bien n’est vraiment intéressant à l’achat que s’il est sous-évalué de 15 à 25% par rapport à la moyenne du marché. Impossible de trouver ce genre d’affaires ? Je suis là aussi d’accord avec l’auteur qui donne un certain nombre de critères auxquels il faut faire attention avant d’acheter.

En effet un bien doit :

  • Etre moins cher que les biens immobiliers environnants
  • Etre potentiellement perfectible
  • Etre bien exposé à la lumière
  • Etre examiné dans ses moindres recoins
  • Avoir un diagnostic technique et énergétique complet prêt à être consulté

Dans un marché tel que celui d’aujourd’hui, est-il encore possible de faire ce qu’Elise Franck a fait ?

La réponse de l’auteur est sans équivoque : OUI !!! Il reste de la place pour celles et ceux qui visent l’indépendance.

Bien évidemment, elle veut vendre son livre me répondront les plus sceptiques. Tout d’abord je comprends qu’elle puisse prêcher pour sa paroisse. Ensuite je vais vous dire une parole que je prononce souvent : c’est quand tout va mal que tout va bien !

La méthode d’Elise ne repose pas sur des données intimement liées à la situation économique. Ces conseils font sens. Dans un contexte comme celui que nous connaissons aujourd’hui, de moins en moins de personnes vont se précipiter pour acheter. Ces personnes-là ne vont pas rester à la rue pour autant. Elles vont louer… et c’est là que les investisseurs comme Elise peuvent se remercier d’avoir osé prendre des risques calculés.

Comment calcule-t-on le risque dans l’immobilier ?

Devenir indépendant financièrement n’est pas facile mais c’est simple. Lorsqu’on est comme le commun des mortels, chaque opération financière doit être savamment orchestré et les risques dûment calculés.

L’auteur préconise un certain nombre d’éléments à connaitre pour être en mesure d’investir dans l’immobilier :

  1. Savoir qui sont les acquéreurs et les locataires d’aujourd’hui
  2. Quels sont leurs principaux comportements
  3. Qui prend les décisions et pour quoi ?
  4. Les raisons de leur déménagement

Connaitre les priorités des acquéreurs et des locataires est aussi crucial que savoir qui ils sont (n’oubliez pas qu’Elise fait dans le meublé)

  1. L’entrée (on n’a qu’une seule chance de faire une première impression)
  2. La cuisine
  3. Le séjour
  4. La salle de bain
  5. Les chambres
  6. Les toilettes
  7. Les rangements
  8. Les parties communes

Le talent de l’auteur et c’est d’ailleurs c’est ce qui lui a permis d’ouvrir sa propre société Elise Franck Conseil, c’est de savoir rendre ses appartements uniques. Ce sont toutes les améliorations qu’elle apporte à ses biens qui font qu’en tant que propriétaire, elle peut se permettre de louer 15% plus cher et qu’en tant que vendeuse, il lui est arrivé de vendre un bien presque deux fois le montant de son achat.

Comme il est temps de finir cette critique de « comment je suis devenue rentière en quatre ans » et que je pense n’avoir rien dit de négatif sur ce livre… je crois qu’il est temps de me défouler.

  • L’auteur écrit comme sur un blog… ben je n’ai pas grand-chose à redire de mauvais, il faut bien que je meuble (jeu de mots inside).
  • Elise se répète souvent, c’est sûrement dû à son âge avancé. On n’y peut rien quand la sénilité vous guette…

Plus sérieusement, un très bon livre que j’ai eu beaucoup de plaisir à lire (en deux jours) et à chroniquer (en trois heures).

 

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Écrit Par Mohamed MOURAS

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